古来、交易の中心地などの経済の中心地に自然発生的に発展した都市は、江戸時代以来、城を中心にし

た城下町として計画的に造営されるようになりました。

例えば、江戸は、湿地だった荒れ野原を埋め立て、計画的に造成された街です。

都市計画法における都市計画は、「土地利用に関するもの」「都市施設に関するもの」「市街地開発事

業に関するもの」の三つに大別されます。このように計画的に「まちづくり」を行うことで、より住み

やすい環境を整備でき、公共事業や関連事業が増え地域の活性化もも見込めます。

土地区画整理事業は、都市計画法における都市計画のうちの「市街地開発事業」の一部で、都市計画区

域内の土地を、道路、公園等の公共施設の整備・改善及び宅地の利用の増進を図るために、土地区画形

質の変更及び公共施設の新設又は変更を行う事業を指します。

土地区画整理事業では、区画整理後の整形された土地を「換地」として再配置しますが、多くの場合、

換地は以前の所有地よりも面積が減少します。これを「減歩(げんぷ)」と言い、二つのケースがありま

す。

① 公共減歩：公共施設用地に充てるため土地所有者の土地が減ること

② 保留地減歩：土地区画整理事業の事業費確保のため土地所有者が土地を出し合って保留地を設け、

保留地を売却することで事業費に充てる場合。この保留地を確保するために土地所有者の土地が減るこ

と　

換地と減歩を活用して、自治体は事実上土地を買い取ることなく区画整理が可能です。

資産価値の高くなった換地の清算金を徴収する場合もあります。。一般的には、同じ面積ではなく、同

じ価値の土地を換地とする原則が取られます。

東京では、関東大震災後、また、東京大空襲で壊滅的な被害を受けた第二次世界大戦後に、大規模な土

地区画整理が行われました。特に、関東大震災後の土地区画整理事業は、日本の土地区画整理事業の前

例になりました。

政府と当時の東京市は、焼け野原になった東京に幅員の広い道路を通し、市街地整備を行おうとしまし

たが、地権者から土地を買い取る資金が絶対的に不足していました。そのため、地権者に無償で土地を

提供してもらい、代替地と交換する現在の土地区画整理の方法が採用されました。地権者たちの大反対

があったものの、以後、換地と減歩で区画整理を進めるシステムが定着しました。この方法なら自治体

は事実上土地を買い上げる必要がありません。

売却、購入したい不動産が土地区画整理区域内にある場合、近い将来に土地区画整理事業が行われるか

どうか仲介不動産業者に市役所や区役所で確認してもらいましょう。取引後に清算金が発生するかどう

か、発生する場合は、どのように対処するかでトラブルになりがちです。

また、都市計画区域内にある不動産については、固定資産税と同時に都市計画税が徴収されます。税率

は最高限度額の0.3%以内です。