「瑕疵担保責任」と「現状有姿」の項目で、契約締結時から引き渡し時までの間に発生した該当不動産

について、売り主の責任は問えないという話をしました。ですが、天変地異など、不可避の出来事で、

不動産が倒壊したり破損した場合はどうなるのでしょうか？

不動産取引の際の売買契約書には「危険負担」という条項があります。契約締結後、物件引き渡しまで

の間天変地異などの売り主、買主のいずれにも法的に責任のない理由で目的物件が滅失または毀損した

場合、「修復可能であれば売り主が修復義務を負い、修復ができず契約を履行することが不可能であれ

ば、買主は契約を解除でき、売り主は受領済みの金員を返還する」というものです。

民法では、たとえ地震で不動産が倒壊してしまっても、買主は売り主に代金を支払う義務が生じ、売り

主にはその修復義務もありません。このような民法の立場を債権者主義と言います。ですが、不動産取

引においては売買契約時に「危険負担」の条項を立て、万が一の場合にはリスクは売り主が負うべきと

する「債務者主義」の立場を取っています。

債権者主義の立場では、当事者同士に責任のない天変地異などで不動産が毀損した場合、買主は契約自

体を取り消すことも可能です。修復が可能ならば、売り主の負担で修理しなければなりません。

契約時に危険負担の条項を確認せず、契約成立から引き渡しまでに万が一のことが起これば、民法の規

定に則ります。

売り主は、万が一の場合を想定し、物件の売渡完了時まで手付金は手元に保管すべきでしょう。修理修

復のために必要な場合もありますし、契約解除となれば、手付金も返還しなければなりません。