不動産鑑定士は土地や建物の経済的価値を、国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準に従って鑑定する

プロの国家資格者です。

不動産には「個別性」「希少性」という特性があり、一般の商品のように市場の流通だけで価格が決ま

らないことが多く、その結果、プロの鑑定評価が必要になる場合もままあります。

例えば、同じ間取り、同じ広さ、階や部屋の向きなどの物理的な諸条件が同じでも、不動産の所在地に

より経済的価値は異なります。また、この先、所在地の周辺がどのような変遷を遂げるかで、不動産の

価値は変わってくるでしょう。

そのため、不動産の経済的な価値を見極めるには、多角的で、なおかつ深い見識が必要です。

不動産鑑定士は不動産を国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準に従って鑑定しますが、その際に鑑定

評価を行う方法には3通りの方法があります。

不動産の価格を評価する方法の一つに原価法があります。この方法は、同じような家を作り直したらい

くらかかるかという見方から価格をつける方法です。

例えば、築10年の家をなら、現在同じような家を新築する場合にかかる価格から、10年分を減価修正

して評価します。

減価修正とは物理的、経済的、機能的要因に基づいて発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控

除して適正な価格を求める方法です。

取引事例比較法(市場性)は、周辺で行われている不動産の取引事例を参考に価格を決める方法です。必

要に応じて細かい修正を加えて決定します。

対象不動産が将来にわたって生み出す、家賃収入や土地の賃貸料などの収益から逆算して不動産価格を

決めます。

賃料収入などの収益から、管理費や税金、修繕費、空室損失などを差し引いたものが「純利益」です。

還元利回りは、純収益から収益不動産の価格を求めるための利回りです。投資会社が発表している数値

を参考にします。還元利回りは地域や建物によって異なります。仮に還元利回りを6％とすれば

純利益÷還元利回り＝価格　　　なので、

純収益が60万円で、還元利回りを6％とすれば土地の価格は1000万円となります。

この方法を直接還元法と言います。

その他にDCF法(ディスカウントキャッシュフロー法)と言います。DCF法は、対象不動産を賃貸するこ

とで得られる純収益の額と売却で得られる価格を合算して現在の価格に割り戻す方法です。

不動産鑑定士は「費用性」「市場性」「収益性」の3つの視点から総合的に不動産価格を試算して、最

終的な鑑定評価額を出すのです。