不動産を購入する場合、更地を買って家を新築する、土地付きの中古物件を購入してそのまま住む、古

家つきの土地を購入して古家を取り壊し、家を新築する3つのパターンが考えられます。

このうち土地と建物が一緒の物件の価格の考え方について今回は説明しましょう。

土地付きの新築住宅は別として、一般に建物付きの土地は、土地本来の値打ちが損なわれて割安に評価

されます。これを「建付減価」と言います。

建付減価の幅は、建物の状況によりますが、「取り壊して建替えた方が良い」と判断されるような物件

は、取り壊し費用分、さらに安くなります。

建付減価の基準は、建物の「グレード、用途、規模、築年数」を総合的に判断して、その建物が「最有

効使用されているか」、すなわち、土地の使用方法として有効であるかどうかで判断されます。

例えば、高級住宅地に新築の高級住宅が建っていれば、最有効使用されている、と判断できます。

計算式で書けば、

最有効使用の場合：土地の価格＋建物価値　です。

一方、同じ高級住宅地であっても、築十数年の中古住宅が建っている場合は「建付減価」が発生してい

ます。中古住宅の価格自体は「中古住宅の値段のつけ方」で説明したように

新築時の値段×(耐用年数－築年数)÷耐用年数で計算できますが、その価格にさらに建付減価を考慮し

て価格が決まります。

計算式で書けば、

最適とは言えない建物が建っている場合：（土地の価格＋建物の価格）×（１－建付減価）

また、駅前の便利な場所でも、周囲が商店ばかりの土地に居住用の中古住宅がある場合などは、最有効

使用されているとは判断されないでしょう。築浅の中古住宅だとしても、購入する人はできれば更地

で、新しく商業ビルを建てたいと思うはずです。

このように最適とは言えない建物が建っている場合は、取り壊して建替えたほうが良いと判断される場

合もあります。その場合は、更地価格を割り込むことになります。

計算式は、

取り壊した方がよい建物が建っている場合：土地の価格―撤去費用

となります。

ちなみに、建付減価がゼロという場合はかなり異例です。

不動産を買う側にしてみれば、土地付き新築一戸建て割安感があるというわけですね。逆に、中古住宅

も築年数によっては取り壊して更地にした方が割高に売却でき、買い手も早く着くかもしれません。

不動産屋さんも、できれば買い手が早く付く扱いやすい物件を歓迎します。下見や査定を頼んだら、

「更地にしてなら売れますよ」などと消極的な業者もいるかもしれません。グロースフルなら、例え

ば、親を施設に入れたあと空き家になった古い中古物件など、家財道具の整理やリフォームも含めて丸

ごと買い取ります。まずはお気軽にお問い合わせください。