国税庁が建物の法定耐用年数を以下のように定めています。

	住宅	店舗	事務所
木造	22年	22年	24年
鉄骨造	34年	34年	38年
鉄骨鉄筋コンクリート	47年	39年	50年

建物についての査定に、この耐用年数を用いて査定する場合もあります。

例えば2000万円の新築の木造住宅の場合、築11年経過すると半額の1000万円になります。22年経つ

と資産価値としては0円です。

計算式は　　新築時の値段×(耐用年数－築年数)÷耐用年数

ですが、耐用年数とは経済的な価値がある年数のことで、その年数を超えたら使用できなくなるわけで

はありません。近年、建物の本当の耐用年数を実際の建物評価に反映しようという動きが出ています。

 

国土交通省は「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」の中で、建物の

耐用年数を「経済的耐用年数」、「期待耐用年数」、「物理的耐用年数」という3つの角度から検討

し、建物の評価方法には「期待耐用年数」を採用したらどうかと提言をしています。

 

この提言では、期待耐用年数を「建物が通常想定される自然条件で標準的な維持管理がなされた場合に

通常必要とされる使用価値を維持し得る期間」としています。つまり、「建物を通常の状態で、常識的

に維持管理していた場合に、その建物を通常に使える期間」のことです。

 

この期待耐用年数を中古住宅の評価に利用すれば、質の良い中古住宅には建物にも価値がつきます。木

造住宅でも劣化対策を構造躯体に施したものなら築40年～50年、長期優良住宅の認定を受けたものな

ら100年もの耐用年数が想定されるそうです。

 

公益財団法人 不動産流通近代化センターの「戸建住宅価格査定マニュアル」では、2015年に内容を改

定し、耐用年数を設定して査定価格に反映しています。

将来的には、質の良い建物、維持管理やリフォームが適切に行われている住宅はその性能に応じた耐用

年数で評価、査定されるようになるでしょう。

 

ですが、中古住宅が建物だけで売りに出ることはめったにありません。

次回は土地と建物が一緒の場合のお話をしましょう。