不動産の価格は何千万の単位。庶民の感覚ではピンとこない価格です。いったいどうやって「値付け」をするのでしょうか？

不動産には、実勢価格(時価)、地価公示価格(標準価格)、路線価格(相続税評価額)、固定資産税評価額

の四つの価格があります。

このうち、不動産取引の目安になるのは、実勢価格(時価)、地価公示価格(標準価格)です。

国税庁が発表する路線価は、実勢価格や地価公示額の80％を目安に設定されています。

実勢価格はいわゆる相場、地価公示額は全国の標準的な宅地1平方メートルの価格を不動産鑑定士協会

が査定したものです。

不動産の価格は、ほぼ実勢価格で決まります。

価格の種類	実勢価格との乖離	内容と調査先
実勢価格		不動産取引の成立価格　時価 土地総合情報システム　http://www.land.mlit.go.jp/webland/
公示価格	90～100％	全国の「標準地」を対象に毎年1月1日時点で国土交通省が公示する価格 土地総合情報システム　http://www.land.mlit.go.jp/webland/
路線価	80％	道路(路線)に面した宅地1㎡あたりの評価額 国税庁路線価サイト　http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm
固定資産税評価額	70％	市町村が所有者に固定資産税を課税する際の基準になる評価額 全国地価マップ　https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

実のところ、不動産の値付けに明確な取り決めはありません。売り手が提示した価格で購入する人がい

れば成立するのが不動産取引。ひとつとして同じ条件の不動産は無いので、価格の妥当性は周辺の不動

産の「相場」から判断するほかありません。

ええっ！それってかなりアバウトな話じゃないの？！とびっくりしますよね。

首都圏や大阪では2020年の東京オリンピックを前に土地の価格が上昇し、土地バブルの再来とも言わ

れています。ですが、そもそもなぜオリンピックが開催されると土地の価格が上昇するのでしょうか？

海外からの観光客収容のためにホテルを建設するから？新しく飲食店を開業する人がいるから？でも、

オリンピックの観光客が来そうもない地域でも土地の価格は上がっています。

 

例えば、オリンピック開催で賑わう東京都心の地価と、関東圏でもオリンピックの影響はほぼゼロの郊

外の町の地価も連動しているのです。仮に、もともとの都心の土地の相場を100したとき、郊外の町の

相場は70だったとします。そうすると、都心が200になれば郊外の町も140とまではいかなくても100

にはなる、相場価格はこのように連動して上がるのです。

 

それ以外にも、これからオリンピックをきっかけに景気が良くなってほしい、お祭り気分で景気をよく

したい、など、相場価格は人々のイメージや夢も関係して上下するものなのです。

「住みたい街」などにランキングされて街のイメージが良くなると、その街の不動産を買いたい人が増

えて相場が上がりますね。

 

逆に、売れなくて価格を下げるのを想定して、はじめから割増しで価格を設定するのもよくあることで

す。実際、取引の中で100万単位での値引きもしばしばあり、不動産取引の感覚は日常の買い物とは違

うことを覚えておくほうがいいかもしれません。

このような理由で、不動産の価格は会社によって幅があるケースも多いので、売買を検討する場合は複

数の会社から見積もりや査定を受けることをお勧めします。また、その場合も極端に高い、安い会社

は、後から価格を大幅に変更する可能性もあるので要注意です。

 

国税庁の財産評価基準書路線価図・評価倍率表を一度ご覧になることをおすすめします。

所有不動産や、購入希望地の価格の目安がわかるかもしれません。

国税庁の財産評価基準書路線価図・評価倍率表：http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm