前回のコラムで，住宅ローンの返済が苦しくなった場合に，「任意売却」という方法があることをご紹

介しました。

「任意売却」とは、自ら不動産を売却することをいいます。

これまでのコラムで紹介した「競売」は、自分の意思とはかかわりなく、強制的に不動産が売られてし

まうものでした。

「任意売却」は「競売」の対義語とイメージしていただくとよいでしょう。強制的にではなく，自分の

意思で不動産を売却してしまう方法です。不動産業界などでは「任売（にんばい）」と省略することも

あります。

自分の意思で売ることと、強制的に売却されてしまう競売手続とでは、実は大きな違いがあります。

今回のコラムでは，自分の意思で売ることのメリットをご紹介したいと思います。

まずは任意売却のデメリットを見ておきましょう。

マイホームを手放さなくてはならないので、ご自身や家族にとってショックが大きいことは間違いあり

ません。また、引越しにかかる経済的負担が生じ、引っ越しにより生活環境が大きく変わるデメリット

があります。

ですが、これは競売でマイホームが競落された場合も同様なので、いずれにせよ甘んじなければいけな

い現実です。

また、任意売却は買い手がいなければ成立しません。そのため，なかなか売却のめどが立たず、ローン

その他の債務の返済計画が立てられない場合もあります。

任意売却の最も大きなメリットは，競売よりも「高く売れる」可能性があるということです。

競売では、裁判所が定めた金額をもとに入札が行われます。

裁判所の職員が現地調査を行って入札金額を決定します。この入札金額を「買受基準価格」といいま

す。この「買受基準価格」は，市場価格より低く設定されることが通常です。つまり、不動産業者を通

じて売却するよりも安い価格に設定されてしまいます。

その理由はいくつかあります。

①できる限り買い手がつくようにするために、安くする必要がある

②元の住人が住んでいたままの状態で引き渡されるので、不動産としての価値が高くない

③内覧（内見）ができないことが多く、買い手としてはあまり高い価格で購入したいと考えない

④元の住人が退去しない場合、退去に必要な手続（裁判）は、不動産を買い受けた人が行わなければならない

このような事情で、競売価格は低く設定せざるを得ないのです。

買受基準価格は，各物件によって異なりますが、おおむね市場価格の７割～４割程度です。不動産業者

を通じて売却する場合に比べて，半額程度にしかなりません。

買受基準価格が市場価格より低い，これが競売の重要なポイントです。

ローンの滞納等で借金の返済が滞っている場合，何もアクションを起こさなければ，競売で安くマイホ

ームが売られてしまいます。

落札された金額から，裁判所の費用(30～40万円程度)や借金を差し引いて残った金額は元の住人（競

売をかけられた人）のもとに支払われますが、借金を精算した後の残額はほとんど無いかもしれませ

ん。

ですが，任意売却で買い手がつけば、競売よりも高い価格でマイホームを売却できます（もちろん，競

売のように裁判所に対して余計な費用を支払うこともありません）。その分，自分の手元に返ってくる

金額も多くなります。

そのお金で，生活を立て直すのも可能です。

今後の生活の再建を考えれば，競売で安く売られてしまうくらいなら，任意売却で高く売る選択をした

方がメリットが大きいかもしれません。

任意売却は競売よりも高く売れるということを知っておくと，いざという時に選択の幅が広がります。

任意売却は生活再建のため，有効な選択肢のひとつなのです。

ただし，常に任意売却ができるというわけではありません。任意売却にはいくつかクリアしなければな

らないハードルがあります。

これについては次回のコラムでご紹介したいと思います。